8 мин
Ипотечный кредит и права потребителя

Ипотечный кредит и права потребителя

Вступая в договорные отношения с какой-либо коммерческой структурой или даже только намереваясь это сделать, гражданин перестает быть просто гражданином. Он приобретает статус потребителя — с его правами и обязанностями. Как правило, об этом помнят далеко не все покупатели картошки или джинсов. Но когда речь идет о столь дорогом и жизненно важном для каждого человека предмете, как жилище, невнимательность к нюансам может стать причиной серьезных — даже в масштабе всей человеческой жизни —  неприятностей.

займы_ипот_кред.jpg

К надзорным и регулирующим инстанциям на рынке ипотечного кредитования относится целый ряд структур федерального уровня. Это, во-первых, Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор), Банк России, Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Тем не менее основные надежды на благополучное завершение сложной и протяженной во времени финансовой операции потребитель должен возлагать на себя. Бóльшая часть рисков для его кошелька заключена в подписанном им договоре кредитования, пересмотреть который в сторону улучшения условий будет крайне затруднительно.

Состав договоров

Само слово «ипотека» означает «залог» и пришло в современную бизнес-практику из Древней Греции. ὙΠΟΘΉΚΗ — так называлось обязательство должника отвечать перед кредитором своими земельными владениями. Получается, что кредитование и залог — две разные вещи. Соответственно, и договоренности между банком и клиентом должны описывать две данные стороны их взаимодействия. Это могут быть как два разных договора, так и один, кредитный, включающий соглашение об ипотеке. Соглашение должно содержать все сведения, предписываемые Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: о самом предмете залога, то есть о жилье; оценку его стоимости; право, в силу которого предмет залога принадлежит залогодателю; обязательство, обеспечиваемое ипотекой, — его сумма, основание возникновения и срок исполнения.

займы_ипот_кред1.jpg

Таким образом, необходимо оформить три соглашения: договор купли-продажи (или долевого участия в строительстве) квартиры (дома), кредитный договор и договор об ипотеке. Дополнительно может быть оформлен и такой популярный среди банков инструмент, как закладная. Это именная ценная бумага, которая удостоверяет право держателя на исполнение обязательств, обеспеченных ипотекой, без представления других документов. Договор, или соглашение об ипотеке, а также закладная подлежат обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Взаимные требования сторон

Заемщик в большинстве случаев должен быть гражданином РФ, достигшим 18-летия. Впрочем, ряд кредитных организаций декларирует и готовность работать с иностранцами, но преодоление бюрократических барьеров в этом случае сильно усложняет дело. Заемщик должен иметь достаточный и стабильный доход. Банки охотно дают кредиты, если ежемесячные платежи по ним не будут превышать 40 % заработной платы клиента. Если же его платежеспособность под сомнением, банк может предложить указать в договоре созаемщиков или поручителей. Также банкиры с некоторым недоверием относятся к индивидуальным предпринимателям, предпочитая иметь дело с наемными работниками крупных структур. При этом непрерывный стаж на текущем месте работы должен быть не меньше 6 месяцев, а часто и не меньше года. Почти непременное условие — наличие средств на первоначальный взнос за жилье, примерно в размере 15–30 % от общей стоимости приобретаемой жилплощади.

Сам договор между банком и заемщиком может быть заключен только при наличии комплекта «верительных грамот», то есть обязательных документов, подтверждающих правомочность и дееспособность сторон. Заемщик должен иметь паспорт гражданина РФ, справку №2-НДФЛ с места работы.

Со стороны банка это в первую очередь, конечно же, лицензия Банка России на право заниматься банковской деятельностью и вести операции с физическими лицами. Филиал банка и уполномоченное лицо должны также иметь доверенность на право подписания договора от имени организации. Само же подписание необходимо оформить от имени головной организации, а не от филиала или представительства.

Изучение договора ипотечного кредитования

Прежде чем подписать перечисленные документы, клиент может потребовать их образцы для тщательного изучения. Они будут заметно влиять на его финансовое благополучие в течение долгого времени и поэтому требуют особого внимания. В них могут содержаться пункты, ущемляющие права потребителя. Также нельзя быть уверенным, что кредитор предоставил информацию об услуге во всей требуемой полноте.

Одно из самых главных условий — должна быть указана полная стоимость кредита. Она включает и саму сумму долга, и совокупность начисляемых процентов. Также в нее должны входить выплаты по всем страховым программам и все возможные комиссии за совершение каких-либо операций. Необходим и график платежей, позволяющий клиенту планировать и контролировать свои расходы. Этот график не должен быть просто «наглядным пособием», а имеющим силу документом: на нем должны присутствовать подписи сторон и круглая печать банка. Тогда, при наличии платежных документов, потребитель сможет апеллировать к этому документу, если вдруг окажется, что за ним числится неожиданная недоимка по долгу.

займы_ипот_кред2.jpg

Отдельного внимания заслуживают штрафы и пени. В некоторых банках сохранилась традиция 1990-х годов устанавливать их на свое усмотрение, с любыми значениями. Тем не менее Закон «О потребительских кредитах (займах)» в своей последней редакции гласит, что размер неустойки (штрафа, пени) не может превышать 20 % годовых, или  же 0,1 % в день от суммы просроченной задолженности.

Требования Гражданского кодекса

Неприятным сюрпризом в ходе обслуживания долга для заемщика может стать неожиданное повышение процентной ставки по кредиту, произведенное банком. Его можно трактовать как «односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий», которые не допускаются положениями Гражданского кодекса РФ, «за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами». Договор можно считать именно таким правовым актом, и если банк оставляет по договору за собой такое право, оно законно. Так что лучше, если такого пункта не будет или на крайний случай он будет предусматривать разумную дельту колебания процентов.

Также Гражданский кодекс подтверждает безусловное право заемщика на досрочный возврат кредита. Банкам это невыгодно, и они зачастую продолжают включать в договоры пункты, запрещающие или ограничивающие возможность досрочно погасить долг. Все такие ограничения ничтожны: единственное, что должен сделать заемщик, — заблаговременно (не раньше чем за 30 дней) сообщить кредитору о намерении закрыть свои обязательства.

Валютный риск

В общем случае не рекомендуется оформлять ипотечный кредит в иностранной валюте. Надо заметить, что зачастую валютная ипотека выглядит более выгодной в силу меньшего процента по кредиту, который устанавливает банк. Связано это с большей ожидаемой стабильностью основных мировых валют — доллара США и евро по сравнению с российским рублем. Однако эта стабильность может сыграть с должником очень злую шутку, как это случилось в 2013–2014 годах с тысячами валютных «ипотечников». Тогда курс рубля снизился почти вдвое и, соответственно, почти во столько же выросли суммы их обязательных выплат, поскольку у абсолютного большинства из них заработная плата была номинирована в рублях.

займы_ипот_кред3.jpg

В проблему урегулирования отношений должников с банками пришлось вмешаться государству, но даже по состоянию на начало 2019 года она продолжает решаться. Основной документ, регламентирующий этот процесс — Постановление Правительства РФ от 11 августа 2017 г. N 961 «О дальнейшей реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации».

Валютный риск — неизменный спутник валютной ипотеки. Кредит лучше брать в той валюте, в которой клиент банка получает зарплату. Многие пострадавшие утверждали, что банковские служащие сами настойчиво предлагали взять кредит в иностранной валюте. Подобные действия банка, естественно, незаконны.

Риск схемы платежей

Существует еще один риск, который может усложнить и без того непростое положение заемщика, оказавшегося не в состоянии выплатить долг по ипотечному кредиту. Он связан с так называемой аннуитетной схемой платежей, при которой выплаты производятся равными долями в течение всего срока действия договора кредитования. Однако в самом начале этого периода основную часть платежей составляют именно проценты по кредиту, а не основной долг, и только с течением времени эта пропорция меняется. Поэтому если на этом этапе невозможность обслуживания долга станет очевидной, то должник окажется перед лицом практически полностью непогашенного кредита.

Поэтому лучше брать кредит с дифференцированной схемой платежей, когда и «тело» долга, и проценты по нему занимают в структуре платежа постоянные и пропорциональные доли. Опять-таки существует вероятность, что банк будет настаивать именно на аннуитетных платежах. Потребителю же стоит сделать выбор в пользу безопасной для него схемы.  

Без права на жилье

Юридически собственником жилья, приобретенного под ипотеку, считается заемщик, хотя права его и ограничены: так, он не может продать эту жилплощадь без согласования с банком. Однако при наступлении неплатежеспособности и банкротства окажется, что жилье это поступит в распоряжение банка, который выставит его на торги. Согласно Закону «О банкротстве», единственная жилая площадь должника не может быть продана в счет долга. Но это правило не распространяется на ипотечную недвижимость. И точка зрения, что «единственного жилья меня все равно лишить не смогут», в данном случае является заблуждением.

займы_ипот_кред4.jpg

Существуют, впрочем, схемы страхования ответственности заемщика перед кредитором — на случай банкротства последнего. Здесь также существует распространенное заблуждение, что страховая компания застрахует всю сумму долга и несостоятельный владелец ипотечной квартиры, лишившийся, например, источника средств к существованию, в этом случае сможет и сохранить жилье, и расплатиться с банком за счет страховой суммы. Это не так. Страховщики страхуют только сумму невыплаченного долга, которая остается у клиента перед банком уже после реализации заложенной квартиры. И то, как правило, эта сумма ограничивается 20–25 % от общего долга. Все это — еще один повод взвесить все за и против перед приобретением ипотеки.

Страхование ипотеки

Ответственность должника — лишь один из множества страховых продуктов, которыми может воспользоваться покупатель ипотечной квартиры. Как правило, банки-кредиторы предлагают ему целый пакет страховых программ, без которых якобы кредитный договор не может быть заключен. На самом же деле, согласно Закону «Об ипотеке», действительно обязательным из них является договор страхования собственно жилья. Остальные остаются на усмотрение клиента банка.

Страхование жизни и здоровья заемщика, часто включаемое банками в список обязательных, может оказаться полезным. Как ни прискорбен здесь страховой случай, но выплата страховой суммы поможет не остаться без крыши над головой родственникам или наследникам клиента банка. В случае приобретения жилья на вторичном рынке иногда окажется целесообразным страхование титула — или права собственности на приобретаемую площадь. Всегда есть риск появления наследника бывших владельцев, по праву претендующего на квартиру или дом. Именно вследствие этого риска зачастую банки вообще не берутся за кредитование покупки квартиры, которая 5 раз и более меняла собственника.

Образцы документов